دانشنامه حقوقی

نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک غیر قابل افراز

نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک غیر قابل افراز
نویسنده : کامران اکرمی افشار
زمانیکه یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابقماده ۴ قانون افراز وفروش املاک مشاع که مقرر میدارد: «ملکی که به موجب تصمیم قطعیغیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء وبه دستور دادگاه شهرستانفروخته می شود »در پی درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر مالکین مشاع،دادگاه صرف یکدستور و اعلام به اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود. ماده ۹ آیین نامهقانون افراز وفروش املاک مشاع مصوب ۲۰/۲/۵۸ وزارت دادگستری نیز در این زمینه بیانمی دارد :«در صورت حکم قطعی برغیر قابل افراز بودن ملک،دادگاه شهرستان برحسبدرخواست یک یاچند نفر از شرکاءدستور فروش آنرا به دایره اجراء دادگاه خواهدداد.مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط بهفروش اصول غیر منقول اقدام می نماید » نکاتی را که در خصوص رسیدگی دادگاه بهاینگونه درخواستها باید به آنها توجه بنماییم بطور خلاصه عبارتند از:

۱-دستور فروش ملک غیر قابل افراز،با عنایت به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی وتعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم نیست زیرا مانند درخواست اجرای حکم است .

۲-تصمیمی که دادگاه دربرابر اینگونه در خواستها اتخاذ می نماید در قالب حکمیا قرار نیست ،بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنینمی باشد قابل تجدید نظر خواهی و فرجامخواهی نمی باشد. اداره حقوقی دادگستری درنظریه شماره ۴۵۵/۷-۸/۱۲/۶۶ چنین اظهار نظر نموده است : «با توجه به مقررات ماده ۴قانون افر از مصوب ۲۲/۸/۵۷ ،ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیر قابل افرازتشخیص دادهشده،به دستور دادگاه فروخته می شود .لذا نیاز به صدور حکم نیست بنابراین در مرحلهاجرا واحد اجرای احکام می تواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکیوغیره رأساً اقدام نماید .

۳-دستور فروش ملک غیر قابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است . ادارهحقوقی دادگستری درهمین زمینه در نظریه شماره ۱۳۲۲/۷ –۴/۵/۶۲ بیان داشته است: «مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۵۷ و ماده ۹ آیین نامهاجرایی آن ملکی که به موجب تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص شود؛ به تقاضایهریک از شرکاء بدستور دادگاه فروخته میشود وبنابراین در مورد فروش دادگاه حکم صادرنمی کند بلکه دستور فروش میدهد و این دستور فاقد اعتبار قضیه محکوم بهاست .

۴-در رسیدگی به تقاضای فروش ملک غیر قابل افراز چنانچه تشریفات آیین دادرسیمدنی رعایت گردد یک تخلف انتظامی محسوب می گردد.ذیلاً به یک نمونه رأی دادگاه عالیانتظامی قضات به شماره۳۹۳ تا ۳۹۱-۲۱/۹/۸۵ در خصوص دستور صادره عیناً درج میگردد:دادسرای انتظامی قضات به موجب کیفر خواستهای شماره ۲۹ تا ۳۱-۵/۲/۸۵ تخلف رئیسدادگاه بروی و مستشاران دادگاه تجدیدنظر استان را به این شرح اعلام نموده است: «علیرغم صراحت قانونی و نظریات اداره حقوقی واعلام اینکه دستور صادره قابل تجدیدنظر نیست ورود در ماهیت و تعیین اوقات رسیدگی و احتیاطی و معطل نگهداشتن پروندهبدون علت قانونی بالغ بر ۱۷ ماه تخلف است دادگاه عالی انتظامی قضات پس از ابلاغکیفرخواستها ووصول لوایح دفاعیه قضات موصوف و کسب عقیده نماینده دادستان انتظامیقضات مبنی بر تقاضای صدور حکم دایر بر تعیین مجازات انتظامی قضات …به شرح ذیلمبادرت به صدور رای نموده است : رأی شماره ۳۹۳ تا ۳۹۱ –۲۱/۹/۸۵ با عنایت به صراحتماده (۴) قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می دارد :«حکمی که به موجب تقسیمقعطی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاهشهرستان فروخته می شود » در ما نحن فیه می بایست دادگاه دستور فروش ملک را صادره مینمود و این دستور چون حکم نیست قابل تجدید نظر هم نمی باشد مع الوصف رئیس دادگاهبدوی برخلاف مقررات فوق ضمن رسیدگی مبادرت به صدور حکم نموده و آنرا قابل تجدید نظراعلام داشته ومستشاران دادگاه تجدید نظر هم بدون توجه به این امر باتعیین اوقاترسیدگی و احتیاطی وارد درماهیت قضیه گردیده و رای صادر نموده اند که تخلف است ودفاع قضات امر، موثر تشخیص داده نشد. بنابه مراتب هر یک از آقایان و مستشاراندادگاه تجدید نظر استان ورئیس دادگاه عمومی را با انطباق عملشان بر صدور ماده ۲۰نظامنامه راجع به تشخیص انواع تقصیرات قضات ،بر توبیخ کتبی با درج در برگ خدمتمحکوم می نماید رأی صادره قطعی است . در رأی دیگری از شعبه هفتم دادگاه تجدید نظردادگستری استان تهران دردادنامه شماره ۹۰۴ مورخ ۱۶/۱۰/۷۴ در قسمتی از آن چنین آوردهاست«…به این ترتیب تصمیم دادگاه درخصوص مورد تصمیم قضایی در قالب حکم یا قرارتلقی نمی شود که قابل تجدید نظر باشد به همین اعتبار مسئله قابل طرح و استماعدردادگاه تجدید نظر نمی باشد

۵-دستور فروش ،نظر به اینکه حکم نمی باشدبنابراین مستلزم تقاضای صدور اجرائیهنمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد،درذیلدرج نشست قضایی در دادگستری بهشهر در مورد اینکه آیا چنین درخواستی از سوی محکومعلیه دارای آثار قانونی است یا خیر، خالی از لطف نمی باشد در این نشست قضایی چنینآمده است: « شخصی با توجه به قانون افراز ،درخواست افراز یک قطعه زمین اعیانی میکند ،اداره ثبت آنرا غیر قابل افراز اعلام می کند ، موضوع دردادگاه مطرح ،شعبه پساز بررسی و تعیین کارشناس بدلیل غیر قابل افراز بودن ،حکم به فروش آن صادر می کند،رای قطعی می شود،خواهان (محکوم له) از درخواست اجرائیه خودداری ،اما محکوم علیهدرخواست اجرائیه با توجه به ذی نفع بودن می کند آیا درخواست وی توجیه قانونی دارد؟اکثریت در نظریه اعلامی خود آورده اند:« وفق ماده ۹قانون آیین نامه افراز دستورفروش به درخواست یک یا چند نفر صادر می شود و انجام عملیات فروش به در خواست هر یکاز شرکای مالی مشاع قابل تعقیب است و دادخواست محسوب نمی شود. برابر وحدت ملاک ازمواد ۳۲۶ و ۳۱۷ امور حبسی درخصوص تقسیم ترکه نیز این امر به درخواست هر یک ازمالکین صورت می گیرد و باتوجه به ذینفع بودن محکوم علیه واین که دادگاه مکلف به حلمرافعات و رفع خصومت است از اینرو درخواست اجرائیه از سوی محکوم علیه توجیه قانونیدارد . اقلیت نیز در نظریه اعلامی خود آورده اند :« تنها محکوم له وخواهان میتوانند درخواست صدور اجرائیه بنماید از اینرو وفق مقررات قانون اجرای احکام درخواستاجرائیه از سوی محکوم علیه امکانپذیر نیست . نظریه گروه: با توجه به وضعیت خاص دعویافراز و ماده ۴ آن که به هریک از شرکا حق داده که پس از صدور حکم قطعی مبنی بر غیرقابل افراز بودن از دادگاه تقاضای فروش ملک را بنماید و ماده ۹ آیین نامه قانونمزبور که هیچ ترتیبی را مقرر نداشته، بنابراین باوجود حکم غیر قابل افراز بودن هرشریک ذینفع می تواند از دادگاه درخواست فروش ملک ر ابعمل آورد و دادگاه دستور فروشملک را صادر می کند بدلالت قسمت اخیر این ماده مدیر اجرا نسبت به فروش ملک وفقمقررات قانون اجرای احکام مدنی اقدام و فروش ملک یا درخواست صدور اجرائیه نمی باشد.

۶-واحد اجرای احکام مدنی یا دفتر دادگاه پس از وصول درخواست وثبت آن طبق ماده ۵ قانون افرازو مواد۹ و ۱۰ آیین نامه قانون افراز مکلف به اجرای دستور فروش خواهد بود.

تقسیم وجوه نقد حاصله از فروش ملک غیر قابل افرازنظر به اینکه مشاع بینشریکان است ،دادگاه به تناسب سهام آنان،این مبلغ را بین مالکان تقسیم می نماید ،بههمین جهت اجبار به فروش را نیز می توان نوعی تقسیم غیر مستقیم شمرد.
طرح سوال : در چه مواردی دادگاه اقدام به اصدار حکم فروش می نماید؟

جواب : الف : زمانی که هر یک از شرکاء ملکی به تصمیم اداره ثبت (وفق ماده ۵ آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع)اعتراض نمایند که این اعتراض بایستی طی دادخواست تقدیمی در محاکم عمومی حقوقی طرح گردد که دادگاه با ارجاع مورد با صدور قرار کارشناسی حکم فروش را صادر خواهد نمود که این حکم وفق قانون مذکور قابل فرجامخواهی نیز میباشد هر چند که در قانون افراز و فروش املاک مشاع صلاحیت موضوع رسیدگی دادگاههای تجدید نظر لحاظ نگردیده است .

ب : زمانی که درخواست افراز طی دادخواست از دادگاه درخواست گردیده باشد که دادگاه مربوطه با ارجاع امر به کارشناسی در صورت غیر قابل تقسیم بودن حکم فروش و در غیر اینصورت تقسیم ترکه را اصدار خواهد نمود .

منابع :

۱ : قانون افراز و فروش املاک مشاع .

۲: آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع

۳: نظریه شماره ۴۵۵/۷-۸/۱۲/۶۶ اداره حقوقی دادگستری .

۴: نظریه شماره ۱۳۲۲/۷ –۴/۵/۶۲ اداره حقوقی دادگستری .

۵ : رأی دادگاه عالیانتظامی قضات به شماره۳۹۳ تا ۳۹۱-۲۱/۹/۸۵

یک دیدگاه بگذارید

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.