دانشنامه حقوقی

دانشنامه حقوقی: فرق واگذاری با انتقال در قانون روابط موجر و مستاجر

خرسند اشکان
واژه واگذاری یا واگذار در مواد۱۰و ۱۴(بند۲) و تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۲ امرداد ۱۳۵۶آمده است. ماده ۱۰ قانون مشعر است بر اینکه: «مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار باو داده شده باشد. هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هریک از مستاجرین بنماید.
درصورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هریک از مستاجرین نیز می توانند در صورت فسخ یا انقضاء مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنماید». ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ مشعر است بر اینکه «در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند‎ ‎دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره راصادر می نماید‎ ‎این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد‎.‏‎
دوم ـ درموردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستأجره‎ ‎اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره‎ ‎عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق‏‎ ‎اجاره نامه تنظیم شده باشد». ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ و تبصره ۱ آن مشعر است بر اینکه «هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا‎ ‎اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در‎ ‎مقابل تخلیه مورد اجاره ، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الا‎ ‎مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت‎ ‎دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در‎ ‎دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر ‎اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال‎ ‎می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث‎ ‎نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.‎‏….تبصره ۱ ـ در‏‎ صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا‏‎ ‎مستأجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق‎ دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت. …
‏ در ماده۱۰ دو واژه انتقال دادن و واگذار نمودن با حرف «یا» از هم جدا دیده می شود وآمده است که هرگاه مستاجر عین مستاجره را به غیر اجاره دهد مالک می تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ درخواست تنظیم اجاره با مستاجر جدید را بنماید.
که معلوم میشود مقصود این است که اگر مستاجرحین مدت معامله کند این انتقال اجاره است و اگر مدت در بین نباشد و معامله کند این را قانونگذار نه انتقال اجاره که اصطلاح برای مورد خاص است بلکه واگذار کردن نامیده است.
در ماده ۱۴که با توجه به صدر ماده در رابطه با درخواست مالک حسب مورد به صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه میباشد بند۲ مقید است باینکه مستاجر عین مستاجره را به عناوینی از قبیل وکالت یانمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند و عبارت بعدی که چنین است: «بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد» دل مطلب است زیرااولا به غیری که عملا باو واگذار شده است وصف مستاجر لاحق اعطا شده و ثانیا به اجاره نامه مندرج در ماده ۱۹ که در صورت نداشتن حق انتقال به غیر و حاضر نشدن مالک به پرداخت تمام سرقفلی با اجازه دادگاه تنظیم میشود اشاره گردیده است و با این اوصاف جای شکی باقی نمی ماند که مقصود از واگذاری در این بند هم انتقال سرقفلی است.
اینکه در صدر ماده قید شده است حکم تخلیه علیه مستاجر یا متصرف اجرامیشود مصداق اجرای حکم علیه مستاجر تغییر شغل است که در بند ۷ آمده است.
در تبصره ۱ ماده ۱۹ هم آمده است که هرگاه مستاجر مورد اجاره را به غیر واگذار نماید به درخواست موجر حکم تخلیه صادر وعلیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را خواهد داشت.
در اینجا مقصود از متصرف همان غیر است که عین مستاجره باو واگذار شده باشد که اگر مقصود از واگذاری معامله سرقفلی نباشد تعلق نصف سرقفلی باو توجیه قانونی و حقوقی نخواهد داشت.
با این اوصاف شمول ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ و ماده ۱۹ آن و تبصره ۱ آن فرع براحراز انتقال و واگذاری حقوق استیجاری است.
دکتر ناصر کاتوزیان که در کتاب توجیه و نقد رویه قضایی نشر دادگستر چاپ بهار۱۳۷۷صفحه۲۳ به بعد در رابطه با قانون موجر و مستاجر مصوب۵۶ بیان مطلب کرده است، در صفحه۲۴ چنین آورده است «از سال ۱۳۲۴ که حمایت از مستاجر با حسن نیت در برابر مالک آغازشد و آئین نامه تعدیل ادامه تصرف مستاجر ملک را در برابر اجاره ثابت تامین کرد در قوانین مربوط به اجاره اعلام شده است حیله هایی که برای فرو ریختن چتر حمایت قانونگذار و فرار از اجرای قانون اندیشیده شود بی اثر است.
در قانون روابط موجر و مستاجر۱۳۵۶ که هم اکنون نیز در اجاره محل های کسب و پیشه رعایت میشود برای تضمین حمایت قانون از مستاجر دو اعلام مهم و جالب به چشم می خورد‏.
الف ـ در توصیف رابطه متصرف و مالک دادرس باید از صورت ها بگذرد وبه مقصود واقعی دست یابد و در این باره از همه دلایل و امارات استفاده کند…ماده ۳۰ قانون برای بستن راه هرگونه تقلب در متنی عام مقرر می دارد:
کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل است:.
ب ـ از این متن (ماده ۳۰) نتیجه گرفته می شود که: ۱ـ قانون امری است…۲ـ دادگاه… باید به منظور واقعی دو طرف دست یابد و می تواند از همه دلایل به ویژه آماره های قضایی و اوضاع و احوال یاری بخواهد و همین امر به دادرس اختیار فراوان در ارزیابی وقایع می بخشد….. بحث بر سر این نیست که دو طرف چه گفته و نوشته اند دادگاه باید باین پرسش پاسخ دهد که آیا در پس پرده واژه ها…در نیت طرفین چه گذشته است. انتظار می رود که دادگاه به تحلیل وارزیابی قرائنی دست زند که روزنه ای به باطن دارد… آیا ریا و تصنعی صورت پذیرفته… آیا آنچه واقع شده تمهیدی مشروع است که مالک برای حفظ حقوق خود اندیشیده است؟ (در آراء مورد بحث مشار الیه مباشر و مدیر داخلی خارج از مصادیق واگذاری به غیر شناخته شده است)‏
رای شعبه ۹ دیوانعالی کشور مؤید به رأی هیأت عمومی اصراری دیوانعالی کشور (پرونده ۴/۹/۱۰۱۶ ردیف ۶۶/۳۴)حاکی از آن است که حتی معتبر شناختن اباحه استفاده و اذن در استفاده بدون انتقال حقوق استیجاری (موسوم به النتی در میاندوآب) وتفویض نمایندگی برای پرداخت اجاره بها که دردادنامه شماره۲۸۷/۹ـ۲۷/۵/ شعبه۹ آن دیوان پذیرفته شده تأیید و ابرام گردیده است.
استدلال شعبه ۹ مزبور این بوده است که مستاجر مغازه را که سرقفلی آن را داشته به خوانده دیگر با اثاثیه متعلق به خود اجاره داده است بشرط اینکه اجاره ماهیانه مغازه را مستاجر مستقیما به مالک بپردازد این قرارداد با توجه باینکه مستاجر سرقفلی مغازه را خریداری کرده است منع قانونی نداردو طبق ماده ۱۰ قانون مدنی بین طرفین نافذ و لازم الاجرا است.
در آراء محاکم تهران نیز دیده می شود که اگرکسی به علت کهولت و ناتوانی مورد اجاره را در اختیار فرزندش قرار دهد انتقال به غیری صورت نگرفته است و نیزدفاع مستاجر باینکه خوانده دیگر شاگرد وی بوده و محل کسب در قالب جعاله به مدیریت و عاملیت وی اداره می شده است مورد پذیرش قرار گرفته است.
نتیجتاً با توجه باینکه قانون امری و برای حمایت از مستاجر است و در مقام هر گونه تردید و شبهه و شک به نفع مستاجر و نه به ضرر او تفسیرپذیر خواهد بود،آیا توسعه دادن شمول عبارت واگذاری منتهی باین نتیجه غیر قابل قبول غیر عادلانه و غیرخردپذیر نخواهد شد که کسی که خود را مباشر (کسی که از سوی واحد کسبی به اتحادیه معرفی می شود و کارت مباشرت با اعتبار یک ساله با قید اینکه در صورت تغییر مباشر این کارت از درجه اعتبار ساقط است) میداند همان متصرف مستحق نصف سرقفلی شناخته شود؟ ‏

یک دیدگاه بگذارید

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.